【不動産投資】物件を直接購入?それとも投資信託?それぞれの仕組みとメリット・デメリットを解説!

不動産投資を始めたいけど、そんなに資金がない・・・

結論、「REIT-ETF」なら1000円台で投資できます!

不動産投資には、不動産物件を購入して家賃収入を得る方法と、不動産を対象にしたREIT(リート)という投資信託で利益を得る方法があります。

不動産の直接購入は、多額の資金が必要なのでローンを組む人も多く、その場合、ローンの返済額を上回る家賃収入がなければ利益が出ません。

一方、REITは、投資家から集めた資金をマンションやオフィスビルなどに投資し、家賃や売却で得た収益を投資家に還元する仕組みです
さらに、そのREITに間接的に投資する「REIT-ETF」という投資信託もあります。

ここでは、実物不動産とREIT、REIT-ETFによる不動産投資の仕組みと、それぞれのメリット・デメリット、さらに「REIT」と「REIT-ETF」の違いについても解説します。

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実物不動産による不動産投資の仕組み

賃貸用物件を購入して家賃収入を得るのが、基本的な不動産投資の方法です。
うまくいけば収益も大きいですが、物件探しや多額の資金調達なども必要で、大きな手間と労力がかかる投資といえます。

投資を成功させるには、ローンの返済額よりも家賃収入が上回ることが絶対条件!

実物不動産のメリット
  • 計画通りに家賃収入を得られれば、かなりの収益を上げられる。
  • 地価が上昇したときに売却できれば、売却益も大きい。
  • 資産の一部を不動産で持つことで、相続税額が低くなる場合がある。
実物不動産のデメリット
  • 物件購入のために大きな額の資金が必要。
  • ローンの返済のほか、維持・管理費用や税金もかかる。
  • 思うような価格で売れなかったり、すぐに売却できないことがある。
  • 空き室リスク、自然災害リスク、火災リスクなどがある。
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REITによる不動産投資の仕組み

REITは、投資対象を不動産に絞った上場投資信託の一種です。
投資信託なので、不動産物件を直接購入するほどの資金がない人でも、不動産投資が可能になります。

REITのメリット
  • 複数の不動産物件に分散投資ができる。
  • 不動産物件の維持・管理のための経費や税金がかからない。
  • NISA口座でREITの購入が可能。
REITのデメリット
  • REITを運用する投資法人の倒産リスクがある。
  • 実物不動産投資と比べると、利回りは低くなる(利回り3%台が一般的)。
  • 不動産価格が下がるとREIT価格も下がるリスクがある。
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REIT-ETFによる不動産投資の仕組み

REIT-ETFは、複数のREITを組み込んだ「東証REIT指数」に連動する上場投資信託です。
REITよりもさらに少額で投資ができ、結果的にREIT以上の分散投資となるため、リスクが非常に低いです。

東証REIT指数を対象に運用されているので、指数を形成する複数のREITに分散投資していることにもなります。

REITREIT-ETF
投資の対象マンション、オフィスビル、商業施設など「東証REIT指数」に組み込まれた複数のREIT
最低投資額10万〜70万円程度
10万円以下のREITもある
1000円台から数万円という少額で購入できる
利回り概ね3%以上の高利回り概ね2〜3%

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